摘要：住房价格波动是社会普遍关注的问题。特别是2009年以来，我国很多城市住房市场的波动程度和不确定性大幅提升，极大地影响了普通家庭的购房决策和房地产开发等相关行业的运行秩序，金融机构也暴露在住房价格波动的系统性风险之中。稳定住房价格、防止房地产市场大起大落，对于保持我国经济平稳较快增长、促进社会和谐安定、防范金融风险等具有重要意义。 在这样的背景下，本论文选择了一个描述住房价格不确定性的指标——波动率作为研究对象，对其动态变化规律和影响因素进行了理论与实证研究。论文在综述国内外住房价格波动领域的重要相关文献和最新研究成果的基础上，详细讨论了在住房市场中测算价格波动率的方法，特别是着重分析了房价指数误差对测算带来的影响。之后，论文开展了大量的实证分析，研究住房价格波动率随时间变化的规律及其影响因素。 利用2006年1月—2011年10月我国40个大中城市新建商品住房市场数据，对住房价格波动率动态变化规律的实证研究显示，在40个大中城市中，有北京等12个城市的住房价格存在明显的波动群聚现象，有天津等7个城市住房价格波动率呈现出机制转换特征，在广州等4个城市发现了波动率不对称现象。波动群聚和机制转换现象的存在，说明房价波动风险有集中释放的可能性，相关风险管理工作应当把这些动态变化纳入分析，否则将低估房价波动风险。 在分析住房价格波动率影响因素的过程中，本论文将房价不确定性的来源分为基本面因素波动、短期供求关系波动、基准收益率波动和市场预期波动4项。实证研究结果显示，城市房价波动率的高低与居民储蓄存款增速、人口增长速度、房地产开发企业市场集中度、房地产开发投资强度、外地购房人比重以及经济增速的变化幅度等因素有关。从时间维度上看，住房价格波动率的变化则会受到供求、预期、政策等因素转变的影响。 论文还讨论了住房价格波动率在实践中的应用，指出了解房价波动率对银行评估抵押贷款风险、投资者制定投资决策、开发商安排经营计划具有指导意义。最后，本文还根据研究结论，为旨在稳定住房价格的政策设计提供了建议。

关键词：住房价格；波动率；波动群聚；房价波动风险

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